Zaległości w opłatach za korzystanie z lokali mieszkalnych w Spółdzielni Mieszkaniowej „HUTNIK”

Dodano: 2021-05-02

 ZALEGŁOŚCI W OPŁATACH ZA KORZYSTANIE Z LOKALI MIESZKALNYCH W SPÓŁDZIELNI MIESZKANIOWEJ „HUTNIK” W ZAWIERCIU I EFEKTY DZIAŁAŃ WINDYKACYJNYCH

W Spółdzielni na bieżąco są analizowane zaległości w szczególności w opłatach za korzystanie z lokali mieszkalnych, które na dzień 31.12.2020r. wynoszą 3 468 152,40zł. Można zadać pytanie czy to dużo, czy mało? Aby spróbować odpowiedzieć na to pytanie należy przedstawić analizę zaległości z poprzednich okresów, i tak:

Rok	Zaległości na dzień 31   grudzień w zł.	Kwoty odzyskane, które są  efektem podejmowanych  działań windykacyjnych	Procentowy udział stanu zadłużenia w rocznym wymiarze opłat
2011	5.723.627,51	2.324.462,83zł.	37,00%
2012	5.667.161,96	2.382.827,22zł.	31,00%
2013	5.726.761,22	2.435.378,77zł.	31,00%
2014	5.194.914,24	2.182.715,14zł.	29,40%
2015	5.223.661,30	1.854.799,79zł.	29,00%
2016	5.197.947,60	1.649.729,79zł.	27,64%
2017	5 132 461,54	1.787.227,25zł.	25,09%
2018	4 417 518,19	2.321.309,66zł.	22,41%
2019	3 820 377,09	2.082.705,86zł.	17,89%
2020	3 468 152,40	1.471.850,33zł.	15,39%

 

Wskaźnik zaległości na dzień 31.12.2020r. (liczony w stosunku do naliczanych memoriałowo wpływów ogółem) w perspektywie lat 2011-2020 uległ obniżeniu z poziomu 37,00%  do 15,39%.

Wniosek jest jeden - ewidentnie odnotowujemy tendencje zmniejszenia się wielkości zadłużenia jak i ilości osób zalegających z opłatami.

Problem braku wpłat należności a w szczególności nieterminowych płatności miesięcznych opłat występuje nie tylko w naszej spółdzielni, gdyż jest to problem wszystkich podmiotów zajmujących się zarządzaniem nieruchomościami. Sięgając do informacji publikowanych na łamach różnych czasopism istnieje pewne dość powszechne zjawisko, otóż z tytułu opłat za korzystanie z lokali mieszkalnych zadłużenie znacząco wzrasta w szczególności w obecnych trudnych czasach związanych z ogłoszeniem epidemii. I w tym miejscu możemy być dumni, że nasza spółdzielnia odnotowuje spadek zadłużenia a nie jego wzrost.Zatem należałoby przeanalizować czy jest to efekt większej rzetelności naszych lokatorów czy skuteczności działań windykacyjnych Spółdzielni?

Otóż na spadek zadłużenia złożyło się wiele czynników, w szczególności:

1. Osoby dokonujące zbycia swojego prawa do lokalu w formie aktu notarialnego, na dzień wydania stosownego zaświadczenia celem przedłożenia u notariusza jako niezbędnego do sporządzenia aktu notarialnego regulują zaległe zobowiązania wobec Spółdzielni.
2. Osoby, które dokonują zmiany statusu swojego lokalu celem nabycia jego własności są zobowiązane do spłaty przypadających na ten lokal zobowiązań wobec spółdzielni (w tym zadłużenia kredytowego wraz z odsetkami).
3. Po wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu i jego opróżnieniu  przy rozliczeniu spółdzielnia dokonuje potrącenia przypadających na ten lokal zobowiązań wobec spółdzielni. Analogiczna sytuacja ma miejsce w przypadku ustania najmu i opróżnienia lokalu przy rozliczeniu kaucji spółdzielnia dokonuje potrącenia należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu.
4. Spółdzielnia na bieżąco współpracuje z właściwymi miejscowo Miejskimi Ośrodkami Pomocy Społecznej.  Pozytywne efekty przynosi pomoc finansowa w formie dodatków mieszkaniowych, zasiłków celowych. Jednakże Spółdzielnia odnotowuje co rok tendencję spadkową w ilości przyznanych świadczeń, pomimo informowania naszych lokatorów o możliwości skorzystania z tej formy pomocy.
5. Spółdzielnia konsekwentnie prowadzi politykę windykacyjną. Tej kwestii jest poświęcane wiele uwagi, wykorzystując w zależności od konkretnej sprawy wszelkie dozwolone formyod różnego rodzaju prób polubownego załatwienia sprawy po wszczęcie procedur mających na celu przymusowe wyegzekwowanie należności spółdzielni.

Kwestii windykacji zaległości warto poświęcić więcej uwagi w szczególności najczęściej podejmowanych przez Spółdzielnię działań mających na celu zaspokojenie jej należności.

Postępowanie polubowne

Jego celem jest przekonanie dłużnika do dobrowolnego spełnienia należności wobec spółdzielni, co skutkuje spłatą zadłużenia bez konieczności ponoszenia dodatkowych kosztów zwiększających ostatecznie zobowiązania dłużnika wobec spółdzielni. Działania w tym zakresie obejmują w szczególności comiesięczną analizę zadłużeń, comiesięczne informowanie dłużników o wysokości zadłużenia w formie pisemnej, sms-ów i e-maili, umożliwienie ratalnej spłaty zadłużenia, wzywanie do uregulowania zadłużenia w wyznaczonym terminie z wskazaniem dalszych działań przy braku reakcji ze strony dłużnika,. W przypadku zgłoszenia przez dłużnika woli dobrowolnej spłaty zadłużenia czy jakiejkolwiek reakcji - pracownicy spółdzielni indywidualnie rozpatrują sprawę ze szczególnym uwzględnieniem osobistej sytuacji dłużnika poprzez udzielenie dodatkowych informacji i pomocy w rozwiązaniu powstałego problemu. Nasza Spółdzielnia prowadząc działania windykacyjne oprócz aspektu prawnego bierze pod uwagę także aspekt społeczny czyli przyczynę nieuiszczania opłat w szczególności trudną sytuację osobistą i rodzinną.Najgorszym rozwiązaniem jakie może zastosować dłużnik to próba unikania kontaktu ze spółdzielnią, co zmusza spółdzielnię do wszczęcia procedury przymusowego wyegzekwowania należności a w konsekwencji zwiększenia zobowiązań dłużnika.Praktyka wykreowała jedną zasadę - szybka reakcja zarówno ze strony dłużnika jak i spółdzielni po powstaniu zaległości o niskiej wartości daje gwarancję rozwiązania problemu na wstępnym etapie tj. dłużnik jest w stanie w porozumieniu ze spółdzielnią spłacić niskie zadłużenie w sposób jak najmniej dolegliwy dla budżetu domowego, natomiast zawsze upływ czasu działa na niekorzyść dla dłużnika drastycznie zwiększając jego zobowiązania które w pewnym momencie są już tak wysokie, że ich spłata jest wręcz niemożliwa w sposób dobrowolny. Obecnie Spółdzielnia odnotowuje tendencję znacznego  wzrostu zainteresowania ze strony dłużników woli polubownej spłaty zadłużenia, co przyczynia się do spadku zadłużenia. Jednakże bolączką naszej spółdzielni jest nieterminowe regulowanie comiesięcznych opłat (w znacznej mierze z miesięcznym opóźnieniem), co  utrudnia prowadzenie działalności zarządzania nieruchomościami. W tym miejscu apelujemy o terminowe dokonywanie bieżących płatności i jednocześnie dziękujemy wszystkim użytkownikom naszych lokali którzy terminowo uiszczają opłat.

Windykacja zewnętrzna

W zależności od konkretnej sprawy,windykację należności na podstawie zawartej umowy i udzielonego w tym celu pełnomocnictwa –spółdzielnia zleca zewnętrznej firmie. Najczęściej taka sytuacja ma miejsce w stosunku do dłużników którzy nie reagują na informację o zadłużeniu czy unikają kontaktu z pracownikami spółdzielni w celu ugodowego wynegocjowania spłaty zadłużenia.  Firma zewnętrzna ma na celu skontaktowanie się z dłużnikami i zmobilizowanie do podjęcia dobrowolnej spłaty długu. Koszty tej windykacji obecnie nie obciążają bezpośrednio dłużników. Taką formę spłaty długu spółdzielnia uruchamia tylko w przypadku gdy zadłużenie obejmuje okres przed przedawnieniem należnościaby w przypadku nie uzyskania efektu spłaty długu wszcząć procedurę mającą na celu przymusowe wyegzekwowanie należności lub zabezpieczyć należności w celu umożliwienia ich egzekucji w przyszłości. Jest to etap windykacji polubownej, którą stosuje spółdzielnia jako ostateczną próbę uchronienia dłużnika przed skierowaniem powództwa do Sądu a tym samym wzrostem zadłużenia o koszty postępowania sądowego a następnie egzekucyjnego.

Z powyższego wynika, że spółdzielnia w pierwszej kolejności podejmuje działania mające na celu uchronienie dłużnika przed wszczęciem procedury przymusowego wyegzekwowania należności, tym samym pozostawiając dłużnikowi wybór pomiędzy pomocą w spłacie długu i zawarciem ugody a uporem, dalszym unikaniem kontaktu i zmuszeniem spółdzielni do podjęcia dalszych kosztownych, dolegliwych dla dłużnika działań.

Postępowanie sądowe

W sytuacji gdy nie udało się porozumieć z dłużnikiem na drodze polubownejsprawa jest zlecana profesjonalnemu pełnomocnikowi w celu skierowania stosownego powództwa do Sądu. Po wydaniu orzeczenia sądowego dłużnik jako strona przegrywająca jest zobowiązany do zapłaty dodatkowych należności czyli kosztów tego procesu.

W zależności od indywidualnej sprawy przeciwko dłużnikowi są kierowane zarówno powództwa o zapłatę jak i zawezwania do próby ugodowej, powództwa o wygaśnięcie lokatorskiego prawa, powództwa o eksmisję a także wnioski o wszczęcie postępowania spadkowego.

Postępowanie egzekucyjne

Spółdzielnia po uzyskaniu orzeczenia sądowego aby uchronić dłużnika przed kolejnymi dodatkowymi kosztami postępowania egzekucyjnego, co do zasady ostatecznie kieruje wezwania celem polubownego załatwienia sprawy. W przypadku dalszej bierności ze strony dłużnika spółdzielnia jest zmuszona skierować do Komornika Sądowego wniosek o wszczęcie postępowania egzekucyjnego mającego na celu przymusowe wyegzekwowanie orzeczenia sądowego. Na tym etapie kończy się wszelkiego rodzaju postępowanie mające na celu ugodowe załatwienie sprawy. Jest to podyktowane także nowymi uregulowaniami prawnymi, gdyż co do zasady umorzenie egzekucji z wniosku spółdzielni naraża spółdzielnię a nie dłużnika na pokrycie powstałych kosztów postępowania egzekucyjnego.  Spółdzielnia składając wniosek w celu przymusowej egzekucji wskazuje wszystkie sposoby egzekucyjne tj. z wynagrodzenia za pracę, innych wierzytelności, renty, emerytury, rachunków bankowych, ruchomości. W uzasadnionych przypadkach spółdzielnia składa wnioski o egzekucję z przysługującej dłużnikowi nieruchomości, odrębnej własności lokalu, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, która polega na obciążeniu tego prawa, jego opisie i oszacowaniu przez rzeczoznawcę majątkowego i sprzedaży w drodze licytacji przez Komornika Sądowego oraz przysądzeniu przez Sąd prawa własności na rzecz jego nabywcy. Jest to kosztowne postępowanie egzekucyjne i z uzyskanej w drodze licytacji ceny Komornik porywa koszty postępowania egzekucyjnego a pozostałą kwotę przekazuje Spółdzielni. Często zdarzają się przypadki, że oprócz Spółdzielni są także inni wierzyciele i wówczas kwota wynikająca z planu podziału kwoty uzyskanej z egzekucji jest dzielona i Spółdzielni przypada albo tylko część tej kwoty albo inny wierzyciel korzystający z pierwszeństwa otrzymuje całą należność. W tym przypadku dłużnik traci nieruchomość i pozostaje dalej z długiem, który Spółdzielnia będzie w przyszłości egzekwować. Upływ czasu działa na niekorzyść dłużnika, gdyż za każdy dzień do dnia spłaty długu naliczane są ustawowe odsetki za opóźnienie – co ewidentnie pokazuje, że jakakolwiek zwłoka, unikanie kontaktu czy przedłużanie się egzekucji powoduje radykalny wzrost długu który prędzej czy później będzie egzekwowany przez spółdzielnię - niestety nie wyłączając spadkobierców dłużnika.

Kolejnym bardzo dotkliwym dla dłużnika skutkiem egzekucji jest wykonanie wyroku eksmisyjnego. Jeśli dłużnik dobrowolnie nie wyda Spółdzielni lokalu wolnego od osób i rzeczy zostanie on przez Komornika Sądowego przymusowo wyeksmitowany.

Wniosek nasuwa się jeden – nigdy nie opłaca się dłużnikowi unikanie kontaktu ze Spółdzielnią tylko podjęcie na właściwym etapie próby polubownego załatwienia sprawy. Być może upór dłużnika spowoduje przedłużenie postępowania ale końcowo to dłużnik pokryje koszty przewlekłości po drodze tracąc dorobek swojego życia.

Pozostaje do przeanalizowania kwestia czy zmniejszanie się stanu zadłużenia będące tendencją kilku ostatnich lat daje pozytywną prognozę na przyszłość?

Dotychczas podjęte działania windykacyjne przyniosły wymierne efekty. Proces windykacyjny jest czasochłonny i ze względu na liczne uwarunkowania prawne wymaga stałego monitorowania, zachowania terminów i wymogów formalnych, analizowania każdej sprawy indywidualnie i podejmowania wielu czynności np. postępowania spadkowego w przypadku zgonu dłużnika. Ze względu na specyficzną formę działalności Spółdzielni, której funkcjonowanie jest oparte na korporacyjności a tym samym wzajemnej pomocy - skuteczność działań Spółdzielni musi być także oceniana z uwzględnieniem aspektu społecznego.

Obecnie proces windykacji na niektórych etapach uległ spowolnieniu z powodu nie tyle pandemii, co wprowadzenia regulacji prawnych w ramach tarczy antykryzysowej w szczególności o tarczy 3.0 dotyczący zakazu licytacji nieruchomości mieszkalnych, który ma obowiązywać przez cały okres epidemii i jeszcze trzy miesiące po jego odwołaniu. Nikt nie jest w stanie przewidzieć, kiedy to nastąpi.Na wprowadzenie zakazu licytacji nieruchomości mieszkalnych narzekają nie tylko wierzyciele ale i często sami dłużnicy, gdyż licytacja to proces składający się z wielu czynności rozciągniętych w czasie.  Wprowadzenie zakazu licytacji w czasie epidemii i trzy miesiące po jej odwołaniu z jednej strony znacznie spowolni proces odzyskania przez Spółdzielnię należności a z drugiej strony spowoduje wzrost zadłużenia dłużnika nie uiszczającego opłat za to mieszkanie i w efekcie dług może przewyższyć wartość za jaką zostanie finalnie lokal zlicytowany, co ma miejsce w przypadku gdy Spółdzielnia nie jest jedynym wierzycielem dłużnika. Dłużnik pozostanie bez środków na zaspokojenie potrzeb lokalowych w innych zasobach gdyż z planu nie pozostanie kwota do wypłaty dłużnikowi a wręcz pozostaną jeszcze długi do dalszej egzekucji. To rozwiązanie de faktofinalnie obciąży negatywnymi skutkami dłużnika. Ponadto za pomocą pierwszej ustawy o tarczy antykryzysowej został wprowadzony zakaz eksmisji. Zatem obecnie pomimo odmrożenia egzekucji jej skuteczność jest o wiele mniejsza niż przed epidemią , co zapewne za skutkuje spowolnieniem tendencji spadkowej zadłużenia w naszej Spółdzielni.

            Podsumowując, Spółdzielnia nie zwleka z podejmowaniem działań windykacyjnych, co miesiąc są kontrolowane salda, płatności, terminowość spłacalności zadłużenia. W przypadku pogorszenia sytuacji finansowej lokatora mającego problemy z regulowaniem opłat, nawet gdy te problemy są długotrwałe Spółdzielnia apeluje o konieczność współpracy z nią. Prawie zawsze można opracować rozsądne rozwiązanie lepsze niż bierność. Nie rozwiąże problemów unikanie kontaktu z pracownikami Spółdzielni, nieodbieranie korespondencji, gdyż brak współdziałania tylko pogrąża jeszcze bardziej w finansowych kłopotach doprowadzając do egzekucji komorniczej, która jest kosztowna a nawet doprowadza do utraty mieszkania.Czasami mały dług jest już zapowiedzią poważniejszych kłopotów. Spółdzielnia nie może umorzyć zobowiązań ale może rozłożyć zadłużenie na dogodne raty, udzielić informacji o możliwość ubiegania się o pomoc finansową od innych instytucji, zamienić mieszkanie itd. Spółdzielnia pomaga osobom, które dokładają starań by spłacić zadłużenie lub potrzebują pomocy w rozwiązaniu problemu przed groźbą bezdomności w przypadku nieuchronnej wizji utraty mieszkania. Jednakże nie zapominajmy przede wszystkim o wiarygodności, gdyż świadomie działanie mające na celu tylko przewlekłość postępowania powoduje jej nadszarpnięcie, której skutkiem może być brak możliwości dalszego porozumienia się.Zatem nie zwlekajmy,kontaktujmy się ze spółdzielnią bo im szybciej zaczniemy działać tym szybciej wyjdziemy na przysłowiową prostą. Jeśli nawet okazuje się, że w pewnym momencie spłata zadłużenia jest trudna lub wręcz niemożliwa to właśnie w takiej sytuacji należy mieć świadomość, że najgorszym rozwiązaniem jest bezczynność.Spróbujmy wypracować kompromis ułatwiający spłatę długu.Nawet jeśli należność jest już na etapie egzekucji komorniczej, nadal można działać bo z Komornikiem Sądowym takżenależy współpracować,gdyż ewentualnie można ustalić sposób spłaty gwarantujący zaspokojenie należności spółdzielni. Spółdzielnia poprzez ten artykuł stara się przekonać o konsekwencji swoich działań ale przede wszystkim o wspólnym celu jakim jest spłata zadłużenia, na którym zależy każdej ze stron. Mamy nadzieję, że w przyszłości czynności w zakresie działań windykacyjnych w naszej Spółdzielni będą zbędne czego Państwu i sobie życzymy.

 

Wstecz